[2018-03-13]
商务物业楼管理权归谁？
商务物业楼管理权归谁？
文/程磊
裁判要旨
物业管理区域应根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。一个物业管理区域成立一个业主大会。凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由小区某幢楼业主或单一业主代为行使权利。
案例
（为保护当事人隐私、本案所涉当事人均系化名）
2012年6月，广州荔波物业管理有限公司（以下简称荔波物业公司）未经广州市荔湾区流坂花园小区业主大会选聘，也未与流坂花园业主委员会（以下简称流坂花园业委会）签订任何物业服务合同的情况下，强行入住并接管流坂花园小区B区商务楼，此后一直向B区商务楼业主收取停车费及物业管理费等相关费用。流坂花园业主委员会曾多次与荔波物业公司交涉，要求荔波物业公司撤出本小区，并向相关行政部门投诉，但荔波物业公司一直未撤出商务楼。
荔波物业公司辩称：1、我司是受B区商务楼业主自管小组委托为该商务楼业主提供物业服务，双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护。2、流坂花园小区有12幢住宅楼，物业管理区域范围不包括B区商务楼，津福物业公司只能为住宅业主提供物业服务，而不能对B区商务楼行使管理权。流坂花园业主委员会与津福物业公司签订的物业管理合同将商务楼包含其中，是越权、侵权的无效行为，对商务楼业主不具有约束力。
第三人津福物业公司辩称：我司依法与流坂花园业主委员会签订了物业合同，该合同合法有效，荔波物业公司管理B区商务楼没有法律依据。
争议焦点
一、B区商务楼是否独立于流坂花园小区的物业管理区域？
二、流坂花园业主委员会要求荔波物业公司撤出涉案小区并向津福物业公司移交相关设施设备是否具有法律依据？
法院判决
法院经审理后认为，根据流坂花园《建设用地规划许可证》确定的红线图范围，结合共用设施设备、社区建设等因素，流坂花园住宅和商务楼应划分为一个物业管理区域。商务楼自管小组与荔波物业公司签订物业服务合同，委托荔波物业公司为商务楼业主提供物业服务，该物业服务指向的是基于全体业主对共有财产和共有事务的管理而产生的共同利益，该委托管理服务合同并未依法遵循业主大会表决程序和表决规则，并不符合《物权法》第七十六条的规定，侵犯了流坂花园小区其他业主的合法权益，理当承担侵权责任。判决荔波物业公司于判决生效之日起十五日内撤出流坂花园B区商务楼，该商务楼前面的广场、该商务楼负一楼车库及农贸市场等由荔波物业公司提供物业服务的区域，并向津福物业管理有限公司移交物业服务的相关设施设备。一审判决后，荔波物业公司不服，向二审法院提起上诉，二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。
律师评析
一、B区商务楼不能独立于流坂花园小区的物业管理区域。
《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《广东省物业管理条例》第七条规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”
本案中流坂花园小区系开发商整体开发的小区，自小区成立业主委员会后，流坂花园业主委员会先后与典鲜物业公司、贤忠物业公司签订物业服务合同，委托典鲜物业公司、贤忠物业公司为小区提供服务，典鲜物业公司、贤忠物业公司的服务范围均包含B区商务楼。
另外，根据原告提供的《建设用地规划许可证》可以显示，流坂花园小区12幢住宅楼和B区商务楼属于同一红线图范围内，且住宅和商务区的部分供电、消防设施共用。因此，B区商务楼与住宅楼区域同属一个物业管理区域。
二、流坂花园业主委员会要求荔波物业公司撤出涉案小区并向津福物业公司移交相关设施设备具有合法依据。
《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”据此，流坂花园小区住宅与B区商务楼属于一个物业管理区域，应由一个物业服务企业实施物业管理。
商务楼业主自行委托荔波物业公司是否合法？《业主大会与业主委员会指导规则》第七条规定：“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。”因流坂花园住宅和商务楼为一个物业管理区域，故只能成立一个业主大会。根据《物权法》七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
本案中，流坂花园业主委员会是由流坂花园住宅和商务楼业主通过合法程序选举出来的，且已在街道办事处办理了备案手续。在流坂花园业主委员会合法存续的情况下，商务楼业主另行成立自管小组，由自管小组自行选聘物业服务企业不符合法律规定。根据《物权法》第七十六条规定，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由小区某幢楼业主或单一业主代为行使权利。荔波物业公司未举证证明其是由流坂花园小区业主共同决定选聘其为商务楼业主提供物业服务的，故荔波物业公司为商务楼业主提供物业服务欠缺权利来源的合法性基础，侵犯了流坂花园小区业主的合法权益。
流坂花园业委会与津福物业公司已签订了物业服务合同，物业服务合同的服务包括了商务楼，津福物业公司已为住宅部分的业主提供了物业服务，业委会要求荔波物业公司直接向津福物业公司移交诉争区域物业管理的相关设施设备符合法律规定。
（作者系广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）