[2022-04-19]何种情形下物业企业应提出使用住宅专项维修资金的建议

何种情形下物业企业应提出使用住宅专项维修资金的建议

文/林 培

案情：

业主倪某以某物业服务企业未能及时启用住宅专项维修资金对住宅防水工程、外墙等共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造，导致其居住房屋渗水，不断发生经济损失为由，主张某物业服务企业依法承担法律责任。

诉讼中，法院曾先后两次委托鉴定机构对房屋渗水原因进行鉴定，由于最初渗水时的状态已不存在，鉴定公司无法对房屋渗水原因进行分析，故终止鉴定。

某物业服务企业称，由于倪某的违建阳光房没有拆除，因此无法启用住宅专项维修资金。

法院审理：

法院生效判决认为，倪某称涉案房屋自收房后就发现渗水，双方认可倪某曾向某物业服务企业报修，某物业服务企业进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。可见某物业服务企业并未怠于履行维修义务。

物业服务企业申请启动住宅专项维修资金需要一定条件和程序。现倪某自建的阳光房并未拆除，且其并未提供证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用住宅专项维修资金进行维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定，故在现有证据情况下，法院对于倪某主张某物业服务企业未履行启动住宅专项维修资金对共用部位进行维修、未履行物业服务义务的意见不予采纳，对于倪某要求某物业服务企业承担法律责任的诉讼请求不予支持。

案件提示：

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

根据相关法律规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分中符合规定人数和面积条件的业主讨论通过使用建议。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，业主大会依法通过使用方案。

按照规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。