[2016-12-30]
石家庄市物业管理协会2016年度会员大会工作报告
石家庄市物业管理协会
2016年度会员大会工作报告
各位代表、各位理事：
2016年，市物业管理协会在市住建局、市民政局的领导下，在广大会员共同努力和支持下，坚持为会员服务、为政府服务的宗旨，紧紧围绕我市物业管理工作重点，团结广大会员单位，关注行业发展，规范企业服务，推进物业管理向现代服务业转型升级。团结广大会员单位，积极维护物业企业合法权益，加强行业自律、加强从业人员队伍建设，提高行业公信度和社会影响力，为行业争取健康的发展环境。
一、2016年度主要工作：
(一)配合市住建局、物价局制定《石家庄市物业服务收费管理实施办法》等系列文件，推动前期物业服务费调整，各项准备工作均已完成。
密集开展前期物业服务收费标准制定出台的各项基础工作，配合市住建局、物价局开展前期物业服务费调整。先后几十次在协会、市物价局等召开会议，研究讨论物业服务收费办法等政策、标准和文件。先后明确了修订的政策依据和必要性，理顺了修订的程序，完成了成本监审，创设了联运机制，拟定了基准价方案，开展了与周边城市的比较，逐条反复修改，确保文件扎实可靠，风险可控，实事求是，有说服力。其间，协会组织专家多次参与论证，争取把办法制定的更符合企业的工作实际。有的条款争论激烈，数易其稿，协会提出的很多观点得到了物价局领导的认同，对办法进行了多处重要修改，有效维护物业行业共同利益。
新政策调整了物业服务和收费标准，拟定了装修垃圾清运费、门禁、电梯卡工本费方案，新增了二次加压运行费，设置了物业服务费与社平工资联动，解决了大量实际问题。比如联运机制，解决了物业服务费调整机制，从挂钩的工资标准依据，到调整的比例、联动启动点等，逐条逐项反复论证，务求做到方案符合实际，方式公平合理，数据来源合法，调整模式有说服力。通过市物价局、住建局、协会和相关专家反复不懈的努力，各项准备工作圆满完成。
9月，经市发改委、住建局批准，《石家庄市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》、《石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准(征求意见稿)》、《石家庄市区住宅区前期物业服务等级基准价(征求意见方案)》，及向社会征求意见的公告文件、说明文件，于2016年9月8日至2016年9月20日，面向社会公布，公开征求意见，迈出了整个政策调整工作以来，具有重要意义的一步。
公示期间，共征集社会意见建议168条，涉及住宅小区停车收费、共用部位经营收益等大量问题。经整理分析，协会与局物业处组织专家会议，结合公众意见对部分服务标准进行分析和修改，配合主管部门起草《关于<石家庄市物业服务收费管理实施办法>向社会征求意见情况的说明》。
目前，新政策各项准备工作均已完成，待有关主管部门报市政府批准。
(二)高度关注营改增政策实施过程中的问题，第一时间积极应对，采取了向全市物业企业征集意见、开展公益培训、专题研讨、报请政府及税务部门协调解决等一系列措施，为广大企业解决当务之急。
自5月1日起，物业行业实施“营改增”改革。落实过程中，企业遇到了很多困难，尤其是代收水费“三进十三出”等突出矛盾，针对不同的复杂问题，协会第一时间做出应对。
1、提前介入，在营改增实施之前先行召开企业研讨会，分析形势，统一认识。为提高物业企业对新税制改革的认识和应对能力，协会于4月20日在局东院六楼召开了营改增研讨会。组织赴北京参加过营改增专项培训的卓达、高新、世纪、冀兴、金徽等企业的负责人和财务人员，对营改增的推进和可能出现的问题，进行了分析和预判。对税赋负担是增是减，水电暖代收费、场地租赁及停车等重点内容进行深度讨论，形成了很多好的意见和建议，为后期各项应对工作打下了扎实的基础。
2、建立营改增微信群。通过建立即时交流平台，结合石家庄物业管理公众号，实时关注营改增问题。便于营改增实施过程中，具备专业知识的人员及时互动，共同交流学习，互相传授经验作法，探讨难点问题，统一工作思路，汇集协会需要重点上报解决的突出问题，发挥了很好的作用。
3、通过“石家庄物业大讲堂”开展营改增公益培训。协会于5月20日举办观看中物协物业管理行业营改增公益讲座，内容涵盖全面营改增法规、影响、对策;物业管理行业“营改增”新政策解析、应对和风险控制等。帮助物业服务企业适应“营改增”税制改革，掌握最新的税收政策，解决一批具有普遍性的问题，及时进行了一次营改增知识普及。
4、全市征集“营改增”执行过程中遇到的问题和建议，并及时向政府部门汇报。为帮助企业减轻税负，反映企业意见和诉求，协会于5月18日印发《关于征集物业服务行业“营改增”政策相关问题与建议的通知》，向全市物业企业征集“营改增”政策执行过程中遇到的问题及建议。先后收到反馈意见一百多件，协会综合整理后形成书面意见、建议16条，及时向政府和税务主管部门进行了反馈报告。
5、向中物协报告重点问题和建议。将石家庄市物业行业征集汇总的重点意见和建议，起草《石家庄市物业管理协会关于物业企业“营改增”过程中代收水电暖费问题的报告》，向中物协报告。
6、组织行业专家和财务专业人员召开“营改增”征集意见分析研讨会。会上对协会整理后形成的16条全市征集意见，结合实际工作逐条进行分析讨论。最终形成一致意见，确定以代收水电费作为向政府和税务部门反馈报告的重点，以带动整个物业行业营改增问题的解决。
7、市物协与企业代表赴国税局等部门书面反应情况，得到税务部门重视。协会起草了《石家庄市物业管理协会关于物业企业“营改增”过程中代收水电暖费问题的报告》，报市政府和市住建局;起草了《石家庄市物业管理协会关于物业企业“营改增”过程中代收水电暖费问题的函》，于7月14日与冀兴、卓达等企业代表，赴石家庄市国税局，反应物业行业的实际困难和诉求。充分的准备材料，合情、合理、合法的意见建议，得到了国税局相关领导的认真接待和肯定，表示将及时介入，并将有关情况向省国税局汇报。
随即，税务部门及时响应物业行业诉求，召开了物业行业“营改增”专题会，河北省国税局、石家庄市国税局、各区国税局、市物协以及卓达、恒辉、衡美、水晶等物业公司的财务专业人员参会。协会汇报了物业企业落实营改增过程中遇到的突出问题，重点反映了水电费代收代缴过程中税赋增加，影响了物业公司代收代缴水电费业务开展和业主正常生活。省国税局领导肯定了市物协和物业企业提出的意见和建议，汇报的问题涉及民生，非常重视，表示将针对反映的情况及时向国家税务总局报告，争取出台相应配套政策。
经各地物业行业共同努力，国家税务主管部门于8月下旬调整了物业企业代收水费相关政策，明确“提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税”。新政策一是解决了“三进十三出”，一吨水亏10%增值税的问题;二是水费超额部分与“营改增”之前相比，税率由原5.5%降为3%，极大的缓解了物业企业代收水费中的具体矛盾。
(三)配合政府部门工作，优化行业发展环境。
1、建成并完善覆盖全市的石家庄市物业服务企业信用档案系统。
按照市住建局的总体部署，落实《关于规范我市物业服务企业资质管理若干规定》的要求，经过一年多的不断努力，基本建成并完善了石家庄市物业服务企业信用档案系统。在推进信用档案建档过程中，协会确立了建设行业信用，服务企业工作的基本原则。坚持不收费，无偿建档的做法，人力物力等一切成本内部消化，不给企业增加负担。档案建立高标准，实现区县分格、一企一档、每个企业的信用档案内容、格式、建档程序标准化，原始档案与电子档案一一对应，互联互通，数据共享。严格工作程序，确保建档工作规范有序;方便企业办事，简化办事流程;全员负责，耐心为企业提供咨询，帮助企业完善资料。对非会员单位，只要符合规定要求的，同样无偿提供帮助，及时办理。截止目前，已经在全市范围内建立物业服务企业信用档案943家，基本覆盖了我市正常开展经营活动的物业服务企业。
2、参加石家庄市物价局污水处理费调整方案论证。就涉及物业行业的相关问题提出意见和建议，在价格调整过程中保护物业企业的合法权益。
3、配合局物业处开展省优预检、市优评审工作，充分发挥石家庄市物业管理专家的作用，帮助企业改进、提升管理水平和服务品质。
4、选报石家庄市服务业重点行业优势骨干企业。为加快现代服务业发展，按照市服务业发展领导小组和局领导要求，对本行业具有代表性、前景发展较好的优势骨干企业进行重点培育扶持，配合局物业处在全市筛选上报优势企业50家。
5、选报河北省建设系统诚信守法示范企业。按照省住建厅部署，配合局物业处推荐3家优秀物业企业申报创建诚信守法示范企业，打造全省建设系统诚信守法品牌。
6、按民政局要求上报石我市物业管理行业开展公益活动汇报。市物协积极推动我市物业行业的各项工作，得到市民政局的肯定，安排在主流媒体上进行宣传报道。
7、发放社区文明宣传海报和宣传册。局物业处、物业中心印制了《物业管理法律法规小常识》、“小区是咱家•共同呵护你我他”的宣传册和海报，生动形象的解析经典物业案例，引导社区人人遵守公德，共创文明和谐社区。协会从10月起，按照企业和在管项目实际情况，陆续将上述资料免费向企业发放。
(四)充分发挥协会职能，突出重点工作，维护行业整体利益，改善企业生存环境。
1、推动省人大提案，争取减免电梯强制检测费政策。协会在前期开展电梯检验检测费专题调研的基础上，结合财政部、国家发改委《关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知》文件精神，组织专家撰写《关于减免电梯检验检测费的提案(稿)》，帮助省人大代表做好提案政策、数据和方案准备工作，逐步争取在我省出台减免电梯强制检测费政策。
2、全省率先启动物业行业防汛先进事迹宣传，充分运用“石家庄物业”公众号传播平台，多篇报道被中国物业管理公众号转载。
7月，石家庄持续暴雨，内涝严重。在防汛防灾的关键时刻，广大物业企业迅速行动，全力应战。大量物业项目全员在岗，连日无休，抢险及时，保障有力。汛前，准备应急预案，提示业主，检查设备，排除隐患;汛中，坚守第一线，对电力设施、重点设备、地下车库、排水设施等重点部位严防死守，抢运物资，转移车辆，处理险情;汛后，检查设备，处理现场，清运垃圾，灭杀蚊蝇，加固围墙，做好善后。汛情期间，全市物业员工不避艰难，不辞辛苦、不惧危险，确保全市2000多个项目共用设施设备安全运行，有力的保障了业主的日常生活。
在广大物业人坚守在防汛第一线默默奋战，被主流媒体忽视之时，市物协第一时间认识到抢占舆论宣传阵地，引导和树立物业行业先进形象的重要性。率先在物业行业中，紧急征集先进人物及事迹，通过“石家庄物业”公众号，全省第一家推出物业行业防汛先进事迹系列宣传报道，引起了社会各界广泛共鸣，得到了上级部门的肯定。一篇篇物业企业员工雨中奋战的报道，一个个真实生动的镜头，普通而不平凡。通过“石家庄物业”公众号的高效传播，在关键时刻，展现了物业行业守护业主、倾力服务的形象，抵消了个别负面新闻，鼓励了拼搏在一线的员工，体现了物业行业的社会价值，得到了社会的广泛关注和认可，并有多篇报道被中国物业管理公众号转载，起到了非常好的社会效果。
3、着手编印《物业管理实务案例100问》、《物业管理政策法规100问》。物业管理工作涉及面广，遇到的政策和实务问题多种多样，如何处理是项目管理人员的一个重要课题，也是难点。协会经研究决定编印《物业管理实务案例100问》、《物业管理政策法规100问》，普及重点政策法规和专业知识，为一线管理人员，提供具有指导意义和可借鉴性的案例。目前正在开展案例收集和基础汇编工作，广大会员单位可以提供有价值的案例，帮助协会尽早完成编印，分发各会员单位。
4、编制并发放新版会员手册。为加强会员之间的联系与沟通，促进我市物业企业之间的合作与交流，协会组织编制了2016新版会员手册，已于年内完成印制，向会员单位发放。
5、帮助物业企业调处园林绿化用水价格问题。部分区域供水企业，要求住宅小区物业绿化用水，适用特种水价。协会与供水单位沟通时，明确表示住宅区绿化从权属上，依法属于业主共有，物业企业属于用业主的水，浇业主的地，只是维护业主设施，并不以此营利。从使用性质上，住宅区绿化不对外营业，不用于园林经营活动场所，不应适用园林绿化专项水价。
6、召开物业配套服务企业交流会。由智远雪莱特、链家网等配套企业进行了项目介绍。贴近物业需求的led节能、房屋中介合作、电梯公共责任险等项目，在节约成本、提高资源利用效率等方面，具备一定合作空间。协会通过选择具有一定实力和可行性的配套服务企业，探索共赢的合作模式，打通渠道，各取所需。
7、与燕赵都市报合作开展“社区公益赠阅”系列活动。与燕赵都市报合作，组织广大物业企业参与在社区开展公益阅读，报纸赠阅活动，为业主送上文化大礼。倡导阅读、向上、公益精神，融洽物业与业主的关系。
8、开展省市内外物业行业交流学习。先后接待合肥、广州、秦皇岛等地区物业管理交流考察团来石;协助会员单位赴北京、深圳、广州、厦门等地品牌物业和优质项目考察学习;安排会员单位本地交流学习三十余次。
(五)落实中物协统一部署，为本地企业打造发展平台，引导转型升级方向。
1、按照中物协部署，与《中国物业管理》杂志等单位联合组织中国物业管理行业摄影比赛。协会作为共同主办单位，积极组织我市物业企业参与第五届中国物业管理行业摄影比赛。以生动形象的摄影作品，展现石家庄物业人精益求精的工匠精神、勇于开拓的创新精神、甘于付出的奉献精神。大赛历时3个月，共有约8000幅作品参赛，共150幅作品获奖。其中，我市卓达物业《靓丽风景》获三等奖;高新物业《剪影》、世纪大饭店物业《打量》、深科物业《责任》获优秀奖;协会推荐的润江物业作品《示范》获网络人气奖。本次大赛，我市在参赛作品数量、质量和获奖等方面，都取得非常好的成绩，体现了省会物业的实力与内涵。
2、组织中物协首届物业管理产业博览会。落实中物协统一部署，按照局领导批示要求，推动我市物业服务企业转型升级，协会认真组织我市企业参与首届物业管理产业博览会暨第二届中国物业管理创新发展论坛，学习物业管理行业向现代服务业转型的思路，接触前沿的新技术、新产品和新成果。
(六)连续第三年举办石家庄“物业大讲堂”系列公益培训。
目前，全市物业企业超过千家，从业人员8万余人，很多人没有机会接受高水平的培训，而企业对实用型人才的需求又十分强烈。市物协从2014年开始，在局物业处的支持下，连续三年坚持举办“石家庄物业大讲堂”大型系列公益培训，免费为广大企业提供高端、专业、定制培训。为确保培训成效，更好地适应物业行业不断发展的新形势，搞好各专业、各层级员工的培训，协会广泛吸纳全国一流物业企业参与公益培训，与香港戴德梁行、绿城、长城、新中、天力等全国一流物业企业合作。针对企业的实际需求，科学确定培训专项，精准定位不同的培训对象，引进名企高级实务专家，并邀请到住建部房地产市场监管司副巡视员陈伟同志亲临主讲，取得了很好的培训效果。今年先后开展了物业企业劳动关系管理与用工风险防范、职业安全及健康知识、设备故障事故处理流程、能源管理、设备设施大中修管理、营改增、房产品缺陷案例分析、互联网+时代下的智慧园区建设、互联网在物业企业中的应用、物业管理方式变革、工程管理改革等专项公益培训，先后有600多家企业，3000多人次参加培训。
(七)开展行业教育培训，建设物业从业人员骨干队伍。
为规范物业服务管理工作，提高物业项目负责人的职业素质和业务水平，根据《石家庄市物业管理条例》开展职业教育培训的相关规定，按照协会2016年度工作安排，举办物业服务企业经理岗位培训2期。聘请全国知名专家，围绕现行物业管理政策法规、实务知识、专业技能以及操作案例等内容进行重点讲解，踏实开展岗位和职业技能教育。在此基础上，初步建立物业专业技术人员信息系统。
(八)充分发挥“石家庄物业管理”公众号推广作用，强化《石家庄物业管理》杂志、石家庄物业管理网的功能，助推企业发展，塑造行业形象。
1、办好“石家庄物业管理”微信公众号。15年12月31日，“石家庄物业管理”公众号正式上线，成为省会物业行业继《石家庄物业管理》杂志、石家庄物业管理网之后的又一重要信息平台。公众号开通一年来，协会逐步理顺官方微信的栏目、内容，及时迅捷的推送各类信息，内容涵盖政府公告、企业动态、行业热点、即时资讯等，汇聚行业正能量，为政府、行业、企业和广大业主服务，搭建石家庄物业管理行业权威信息发布平台。今年防汛过程中，更是充分发挥公众号的即时性和传播性，广泛向社会公众宣传物业行业典型事迹，取得了很好的社会效益。截止11月底，共发布文章484篇，其中政府通知34篇，公告公示75篇，浏览量超过55万人次。
2、持续扩大会刊发行对象，升级网站资讯，增强辐射面和影响力，塑造物业行业和优秀企业的品牌和形象。会刊、网站、公众号形成合力，立足打造精品栏目，做有用的文章，实现行业资源共享，展示优秀企业形象，建设石家庄物业管理信息平台体系。坚持向全市各政府部门、房地产企业、媒体配送会刊，对全市所有街道办等基层政府部门全覆盖。
(九)加强与媒体合作，化解负面新闻，努力把握舆论主动权。增进与各类媒体的沟通与协调，建立良好互动。在涉及物业的新闻事件中，公平公正，积极正面，先后接受各类媒体的咨询、采访六十多件次，参加石家庄电视台民生热点面对面等热点栏目，有理有据的表达行业的观点，为行业争取良好发展环境。
(十)做好物业服务纠纷仲裁调解工作。与石家庄仲裁委开展合作，物业行业的仲裁员在相关案件仲裁过程中，参与度不断提升，仲裁案件数量不断增加，为有效解决物业服务纠纷，发挥了重要作用。
(十一)加强协会建设，踏实做好日常工作，不断提升服务能力。
1、加强协会组织建设，坚持落实各项工作制度。严格财务管理，合理控制财务开支，做到帐目清楚、准确完整。不断提升秘书处的办事效率和服务能力，更好的为广大会员服务。
2、服务会员单位。坚持开展政策法规咨询、业务指导，覆盖资质办理、政策法规、实务操作、企业内部改制、观摩学习、调解社区矛盾等方面，先后接待会员单位各类咨询、求助810余件。
3、服务广大业主，化解社区物业矛盾。为业主答疑解惑，提供专业法律咨询，协调纠纷，配备专职人员，公开咨询投诉电话，受理群众来电来访、投诉890多件次，帮助企业化解了大量矛盾。
二、2017年主要工作安排
(一)做好前期物业服务费标准出台后的宣传、引导、自律、监督工作，确保住宅区物业服务秩序和平稳过渡。配合市住建局、物价局总体安排，一方面宣传新政策，落实新标准，形成质价相符、与社平工资联动的物业费合理调整机制。另一方面从全市物业行业平稳发展的高度着眼，重点做好新政策出台后的事前引导，严格服务标准，规范价格调整，防范违规调价，强化行业自律和监督。确保把好事办好，为物业行业长远健康发展打下扎实基础。
(二)举办第二届物业管理行业岗位技能大赛，积极组织本市企业参加全国物业管理行业职业技能竞赛。开展全市物业行业大练兵，打造过硬的员工队伍，培育技术能手，选拔一批技术骨干，表彰一批岗位标兵。同时，为参加中物协举办的全国物业管理行业职业技能竞赛选拔人才。
(三)关注行业重点工作，组织专家小组，踏实开展调研。认真学习研究国家涉企收费新政策，重点推动电梯强制检测费减免工作。
(四)坚持开展行业反不正当竞争，积极推进行业自律和诚信企业建设。明确反对以各种形式向开发商返还利润、支付保证金等损害行业和业主利益的行为。警惕物业费标准调整后，个别企业搞恶性竞争。提倡物业企业规范服务，依法经营，提高品质，形成优质优价的良性循环。
(五)加强从业人员职业能力培育，建立和完善多层次人才培训体系。一是根据全市行业人才缺口和需求状况，向中物协申请承办“全国物业管理项目经理岗位技能培训班”。二是做好物业项目经理培训和继续教育，培育行业骨干队伍。
(六)不断增加会刊覆盖面，创新和加强石家庄物业管理网、石家庄物业公众号的功能和作用。面向新媒体时代，打造石家庄物业行业公众信息平台体系，让更多的人接触物业，了解物业，支持物业，树立物业行业形象。
(七)把石家庄大讲堂公益培训做深做精。争取政策支持，以政府购买服务的形式，扩大公益培训规模。拓展培训受益群体，深耕细作，邀请更好的专家，设置更好的课程，让更多的员工受益于公益培训。
(八)组建设施设备、政策法规等专业委员会，做好专项管理，发挥专家作用。
(九)完善物业从业人员信息数据系统。结合石家庄物业管理网功能升级，逐步实现物业各类人才信息动态管理，建立全市物业从业人员信息综合服务体系。
同志们，过去的一年里，我市物业行业勤勉奋进，尽心服务，克服各种问题和困难，取得了突出的成绩。新的一年即将到来，让我们精诚团结，锐意进取，共同发展，为我市物业管理行业的光明前景，努力奋斗。
最后，我代表协会，对长期关心和支持协会工作的市住建局、市民政局、市物价局的领导和在座的物业同仁，表示最衷心的感谢。
新春佳节即将到来，在此，我代表协会给大家拜个早年，祝大家身体健康、工作顺利、阖家幸福。
谢谢大家。
二○一六年十二月二十八日