[2012-12-25]
石家庄市物业管理招投标管理办法
石家庄市住房保障和房产管理局
关于印发《石家庄市物业管理招投标管理办法》的通知
各县（市）、区物业主管部门、各开发建设单位、物业服务企业、业主大会、物业管理招投标代理机构及相关单位：
为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际情况制定《石家庄市物业管理招投标管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。
附件：《石家庄市物业管理招投标管理办法》
石家庄市住房保障和房产管理局
二〇一二年十二月二十四日
附件：
石家庄市物业管理招投标管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立物业管理招投标平台，择优选择物业管理招投标服务机构，为本市物业管理招标投标活动提供指导和服务。
县（市）、区房产行政管理部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。
第四条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。
第五条 新建物业建设单位在办理房屋预售许可证时，应当向物业所在市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。
同一物业管理区域内，住宅物业建筑面积低于三万平方米的，应当出具情况说明和书面申请，经物业所在地的房产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合相关规定。
第六条 前期物业管理期间，物业服务企业因不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动、物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应的条件下，制定重新选聘方案，通过招投标方式另行选聘物业服务企业，并将招标结果及在行政主管部门的备案证明文件告知全体业主。
第七条 业主大会决定选聘物业服务企业的，支持和鼓励其采用招投标方式。其选聘的物业服务企业应当具备以下条件：
（一）物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应；
（二）物业服务企业信用等级被评定为优秀或良好；
（三）物业管理日常投诉处理程序和标准符合相关规定；
（四）物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格。
第二章 招标
第八条 物业管理招标由招标人依法组织实施。本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的开发建设单位、业主大会或其他物业所有权人。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，可以授权其业主委员会履行招标人职责。
第九条 招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构代理完成招标工作。
代理机构应具备相应的资质、相应的物业管理招标经验和编制物业管理招标文件的业务能力，以及良好的经营诚信记录。
物业管理招标代理机构在物业管理招标代理中，必须严格遵守招投标法律、法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。若违反规定办理招标业务的，依法承担相应的法律责任。
第十条 招标人决定对物业管理项目实施招标后，应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：
（一） 招标公告或招标邀请书；
（二） 投标人须知及前附表；
（三） 评标标准、评标办法及程序；
（四） 物业服务合同条款及格式；
（五） 图纸及相关说明：房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、配套设施说明、配套设备的清单和技术参数；
（六） 物业管理服务内容及标准、委托物业管理服务的起止时间；
（七）投标文件格式、内容及要求；
（八）其他事项。
第十一条 招标人完成招标文件编制后，实际启动招标工作前，应首先向市房产行政主管部门提交以下材料，办理招标备案：
（一）《物业管理项目招标备案表》；
（二）营业执照或业主委员会备案手续和业主大会决定；
（三）建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面图；
（四）物业管理用房和物业经营用房配置情况说明；
（五）招标公告或招标邀请书、招标文件；
（六）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同；
（七）物业管理项目的其他必要资料。
市房产行政主管部门对符合规定条件的申请，在受理之日起5个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。
第十二条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在市住房保障和房产管理局网站或市物业管理网站上发布招标公告，公告期不应少于5日。招标公告应当载明以下主要内容：
（一）招标条件（包括招标备案情况、招标项目名称、地址、类型、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况）；
（二）投标人资格条件；
（三）招标文件的获取（投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方法）；
（四）投标文件的递交；
（五）发布公告的媒介；
（六）联系方式（招标人名称、招标代理单位名称及联系方式）。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定内容。
第十三条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第十四条 招标人可以在招标公告中规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审文件一般应当包括下列内容：
（一）资格预审公告；
（二）申请人须知；
（三）资格审查办法；
（四）资格预审申请文件格式；
（五）项目概况；
（六）企业服务标准化完成情况和诚信档案。
第十五条 招标人在招标公告中未规定资格预审程序，不得进行招标预审环节。
第十六条 进行资格预审，招标人应当预先设定入围投标人的人数。
经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照资格预审审查办法，择优确定入围投标人参与投标。
经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
对资格预审有法律、法规规定的，从其规定。
第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
第十八条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。也可以组织答疑会，由招标人针对投标人的提问逐一作出答复和说明。
第十九条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件的，招标人应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。
潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截至时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日内3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。
第二十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第三章 投标
第二十一条 本办法所称投标人，是指具备相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件，响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
第二十二条 投标人应按照招标公告或招标邀请书指定的地点、时间办理投标报名手续，报名时需提供以下资料，同时获取招标文件：
（一）营业执照；
（二）资质等级证书；
（三）授权委托书；
（四）招标公告或投标邀请书中规定的其他资料。
第二十三条 招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标人应保证投标保证金在投标截止时间前汇入招标人指定的账户。投标保证金的金额不得超过招标项目年度物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。
第二十四条 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件内容不得违反国家、河北省、石家庄市关于物业服务的相关法律、法规、规章和政策的规定。
投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。
投标函包括管理目标、物业管理服务费收费标准、履约承诺和编制说明等。
商务标书包括企业资信、企业文化和管理水平、管理实力、管理业绩的介绍，年度收支预算及投标报价等。
技术标书包括项目管理服务理念、模式和目标，物业服务分项目标、标准与承诺，项目组织架构和主要管理人员介绍，主要工作环节管理制度、运行程序及检查控制方法，物业服务早期介入，物业服务费用的收取形式、开办费开支预算方案，特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准，共用设施和共用部位的经营活动安排、预计收益和收益的分配使用等。
第二十五条 商务标书为明标，技术标书为暗标。技术标书应进行隐名处理，由招标文件规定使用统一的结构、格式、字体、编排和纸型、装订、文整等，否则按照废标处理。
第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。
根据招标文件要求，送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人、其他投标人的合法权益和国家利益、社会公共利益，不得以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十九条 评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理专家人数不得少于成员总数的三分之二。
招标人应当在开标前的3日内，向市房产行政主管部门提出申请，从石家庄市物业管理专家库中，采取随机抽取的方式，确定评标专家。
与招标人、投标人有利害关系的专家，应当回避，不得进入相关项目的评标委员会。
第三十条 物业管理专家由市房产行政主管部门选任，并负责其培训、调度、考核等日常管理工作。
物业管理专家应当具备下列条件：
（一）从事物业管理工作6年以上，并具有中级以上技术职称；
（二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
（三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
（四）有条件、有精力承担专家职责范围的工作。
物业管理专家有违规行为或不称职行为的，市房产行政主管部门可取消其专家资格；被取消专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。
第三十一条 招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标，并邀请各投标人委派代表参加。
第三十二条 开标由招标人或者物业管理招投标服务机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
（一）投标人少于3个的，招标人不再开标，按规定重新招标；
（二）投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。
（三）经确认无误后，由工作人员当众拆封招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，并对投标人提交的技术标书进行编号。
（四）宣布投标人名称及招标文件要求的其他的内容。
（五）开标过程应当记录在案，由投标人代表及其他相关人员签字确认，并存档备查。
第三十三条 评标过程应当保密。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法，独立进行评审。
评审顺序为先评审技术标书，再评审标书的其它部分。评审标书其它部分时，评标委员会成员有权获知提交技术标书的对应投标人，但不得再对技术标书的评审结果做出任何修改。
经评审，由于投标文件严重不符合招标文件要求而出现废标，导致实际参与竞标人数不足3人的，评标委员会可以否决所有投标，也可以继续评标。所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十四条 标书评审结束后，评标委员会成员集体听取投标人的述标和答辩，进一步考证投标人的履约能力。述标和答辩顺序以投标人单位名称第一个字的笔划通过抽签确定。答辩人可以为两人，其中一人应为投标人拟定的项目经理，其述标和答辩的内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。招标人应当做好现场述标和答辩记录，并由答辩人和评标专家签字。
第三十五条 评标方法一般应运用标书评审加现场述标和答辩的综合评估法，采取百分制。具体评分细则由招标人按照招标文件中的评标标准，在开标之日前制定。评标标准和评分细则应合理确定技术部分、商务部分和现场述标和答辩等各项内容的比重和分值。因投标人自身原因不能参加答辩的，其答辩部分得分为0分。
第三十六条 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十七条 招标人对投标文件的内容有保密义务，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。
第三十八条 中标人确定后，建设单位招标人应当通过市住房保障和房产管理局网站和市物业管理网站，将招标结果进行公示；其他招标人应当在物业管理区域内，将招标结果进行公示。公示期为3日。
第三十九条 招标人和中标人签订物业服务合同后，将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标保证金及银行同期存款利息。
第四十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标投标法的规定，签订物业服务合同。物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十一条 招标人和中标人签订物业服务合同后，由招标人提交下列材料，向市房产行政主管部门办理中标备案手续：
（一）《中标备案表》；
（二）评标委员会的评标报告；
（三）中标人的投标文件；
（四）中标通知书；
（五）物业服务合同。
市房产行政主管部门应当在受理之日起10日内办理中标备案手续。
第五章 附则
第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十三条 建设单位应当在办理商品房预售许可证前，完成物业管理招投标活动。在办理预售许可证时，应当同时提交签订的物业服务合同。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前2个月内，完成物业管理招投标活动。
第四十四条 新建物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准、擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《石家庄市物业管理条例》等法规规定，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以处罚。
第四十五条 本办法有效期自2013年1月1日起至2017年12月31日止。