[2016-11-01]
市发改委、市住建局关于《石家庄市市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》向社会征求意见情况的说明
石家庄市发展和改革委员会
石家庄市住房和城乡建设局
关于《石家庄市市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》向社会征求意见情况的说明
为提高价格决策的民主性、科学性和透明度，市发展改革委、市住建局联合向社会公示了《石家庄市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》，公开征求各界意见。现将意见建议采纳情况及相关问题说明如下：
一、征求意见情况
此次两部门网上公开征求社会意见从9月8日开始至9月20日结束，石家庄日报、燕赵晚报、河北新闻网、新华网等多家媒体予以了报道和转载。从统计汇总情况看，共有3793人次登陆两部门网站浏览了相关内容，提出意见建议168条，其中：涉及物业服务收费管理办法的103条，物业服务指导标准的26条，服务等级基准价及相关收费标准的39条。从内容上看，涉及小区停车服务费、共用部位经营收益分配使用及公示、空置房物业费、物业服务标准及如何监督落实、等级基准价、门禁电梯卡工本费等13个方面。
二、意见建议采纳情况及相关说明
(一)关于《石家庄市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》
1.住宅小区停车收费定价管理形式
部分参与者建议对住宅小区停车服务费仍实行政府定价管理。
解释说明：根据国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755号)要求，河北省物价局《关于放开部分服务价格的通知》(冀价经费〔2015〕33号)规定：自2015年2月1日起，住宅小区停车服务收费和业主大会成立之后的住宅区公共性物业服务收费，实行市场调节价。本办法按国家和省规定政策执行。
2.住宅区共用部位经营收益分配和使用问题
部分参与者提出，办法中应对住宅区共用部位经营收益分配和使用问题加以明确。
解释说明：国务院《物业管理条例》第54条、《石家庄市物业管理条例》第53条对相关问题已有规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，应当由相关业主或者业主大会决定经营人、经营方式和收益分配等事项，获取的收益归该部分业主所有。用于经营的共用部位、共用设施设备需要维修、养护的，其经营收益应当首先用于该部分的维修、养护。本办法不重复表述。
3.共用部位经营收入公示问题
部分参与者提出，办法中应要求物业服务企业对住宅区共用部位经营收入进行公示。
解释说明：《石家庄市物业管理条例》第21条规定：物业服务企业应公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况。本办法不重复表述。
4.住宅小区空置房物业费问题
部分参与者提出，办法中应对空置房物业费问题加以明确。
解释说明：《石家庄市物业管理条例》第37条规定：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。本办法不重复表述。
5.车辆停放服务费免收范围应该扩大的建议
有参与者提出“为业主进行配送、安装等服务的临时停放车辆也应免费”。
采纳情况：参考此建议，办法第十三条拟增加“为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取费用”的内容。
6.加强物业服务及收费监管的建议
部分参与者提出办法中“应增加加强物业服务及收费监管内容”。
采纳情况：参考此建议，一是在办法第25条中拟增补“物业服务企业不按照物业服务合同要求提供物业服务的，由房地产行政主管部门依据有关法规进行处理”的内容。二是依据《石家庄市物业管理条例》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条有关规定，在办法中拟增加下述条款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求业主委员会监督履行，可以向街道办事处(乡镇人民政府)、城市社区居民委员会申请调解，也可以依法向人民法院起诉，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
7.物业费与社会平均工资水平联动机制问题
有参与者认为以“市区居民服务和其他服务业在岗职工平均工资”作为联动依据不恰当。
解释说明：(1)建立物业服务收费等级基准价与社会平均工资水平联动机制，符合省两部门“物业服务收费等级基准价应根据社会平均成本变动情况适时调整，可建立与当地社会平均工资水平联动机制”的政策要求;(2)经两部门对社保、统计等部门走访咨询、研究论证，物业服务行业应归类于统计部门发布的“统计年鉴”中“按国民经济行业分组”中“居民服务和其他服务业”，以“居民服务和其他服务业在岗职工平均工资”作为联动基础较符合物业行业实际，且该数据每年由权威部门发布，具有较强科学性和权威性;(3)联动机制是与行业平均工资的增减幅度联动，不是与行业平均工资的额度直接联动。
(二)关于《石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准(征求意见稿)》
1.特级与一级服务内容差别较小的问题
部分参与者提出特级和一级服务标准差别较小。
采纳情况：参考此建议，市住建部门专门组织了物业管理专家，对征求意见稿中特级标准再次进行了管理分析和数据测算，对部分内容做了细化明确，结合成本做了合理化调整。一是综合服务部分增补2条新标准：设置楼宇管家等专属人员，每百户2-3人，楼内工作时间每天不少于12小时;具备移动现场办公系统，主要公共区域实现无线网络全覆盖。二是公共秩序维护部分修改2条标准：每天立岗时间不少于16小时(原12小时);按照规定路线和时间进行巡逻，每天不少于24次(原12次)。三是绿化景观养护部分明确了时间点：配备水景、水系的每年4-10月份适时启用，每天不少于10小时(原无时间规定)。四是保洁服务增加地面石材结晶每季度不少于1次，光亮度不小于75度。
2.服务等级中应设置小区硬件标准的建议
有参与者提出“服务等级中应设置小区硬件标准”。
解释说明：(1)住宅区的建筑构成、景观设置、绿化率、容积率、公共场地面积等硬件标准，是根据小区的建设规划形成的，物业服务企业提供的是服务产品，无权擅自改变小区的硬件设施;(2)《河北省物业服务收费管理办法》第15条规定，物业服务成本由人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用等组成，不包含硬件设施的建设维修等费用。因此，本办法公布的物业服务等级标准只考虑服务项目、内容和频次等因素。
3.从业人员执证上岗问题
有参与者提出物业从业人员应持证上岗。
解释说明：物业从业人员岗位不同，对持证上岗规定也不同。根据特种设备、消防、水电等相关法规规定，对电梯、机械车位、强弱电、消防等岗位维修养护工作，要求从业人员取得相应岗位证书。物业经理岗位证书国务院规定予以取消，随着国家依法行政改革的深入，相应岗位证书培训办理相关规定也会不断变化，因此服务指导标准明确物业从业人员岗位证书依据规定办理和取得，政策法规没有岗位证书要求的，不要求必须持证上岗。
(三)关于《石家庄市区住宅区前期物业服务等级基准价及相关收费标准(征求意见方案)》
1.关于住宅区前期物业服务等级基准价方案和装修垃圾清运费方案，参与者分别表达了各自的意见观点。下一步，两部门将参考本次网上征求意见情况对等级基准价及装修垃圾清运费标准方案做进一步评估论证，拟定出符合我市实际的具体方案，按程序报批后公布。
2.关于门禁、电梯卡(证)工本费方案，有的参与者提出“电梯卡和门禁卡物业应免费提供一定数量，超出张数或损坏补卡按工本费收取”。
采纳情况：参考此建议，拟对门禁、电梯卡(证)工本费方案做出如下调整：实行政府指导价的新建住宅区，实行门禁、电梯卡(证)管理的，应免费为业主配置不少于4张，业主申请多配置或因遗失、损坏需要补办的，可按照补偿成本的原则收取卡(证)工本费。
解释说明：按照《物权法》、国务院《物业管理条例》规定，在房屋交付后，新增门禁、电梯卡(证)管理的，属于对共用附属设施进行更新改造，包括是否新增、费用承担、实施方式、卡(证)费用等内容，应当由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主共同决定。因此，在房屋交付后，新增门禁、电梯卡(证)管理的，依据有关规定执行，本办法不重复表述。
三、专项解读
有参与者对新办法实施后会不会引起我市物业服务费的大面积无序上涨有所担心。对此，两部门对新办法相关规定做如下解读：
(一)新办法实施后，已成立业主大会的住宅区物业服务收费标准，实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业协商，业主大会确定。
(二)新办法实施后，新建住宅物业服务费标准，由建设单位和选聘的物业服务企业，在两部门公布的物业服务等级和基准价范围内约定，签订书面的前期物业服务合同。房屋买卖合同中应包含前期物业服务合同约定的物业公共服务内容、服务等级和收费标准等内容。业主在购房时可根据自己的购房意愿和承受能力自主选择。
(三)新办法实施后，已交付使用的实行政府指导价的住宅区，因服务内容或成本变化等因素需要调整物业服务费标准的，可在物业所在地居民委员会指导监督下，经多数业主(双过半)同意，在两部门公布的物业服务等级和基准价范围内约定调整方案，物业费调整的决定权在多数业主。
(四)为保证新旧政策的平稳过渡，新办法第27条规定：实行政府指导价的住宅区，在新办法实施前已签订的前期物业服务合同可按约定继续执行。
四、下一步工作
此次征求社会意见阶段结束后，市发展改革委、市住建局将对《石家庄市物业服务收费管理实施办法》、《石家庄市区住宅区前期物业服务等级指导标准》、《石家庄市区住宅区前期物业服务等级基准价及相关收费标准》做进一步评估论证，进一步修改完善，按法定程序报市政府批准。