[2006-04-03]河北省建设委员会关于加快住宅建设与物业管理的若干意见

河北省建设委员会关于加快住宅建设与物业管理的若干意见

　　近年来，随着全省对外开放不断扩大和经济快速发展，城镇住宅建设取得了显著成绩，城镇居民的居住水平有较大提高。但是，在住房建设中仍存在零星插建多、居住小区规划小、规划设计水平低、配套设施不完善、环境质量差、住宅建设质量通病多、住宅装饰市场管理混乱、物业管理不普及等诸多急需解决的问题。为加快住宅建设与物业管理，提出如下意见。

　　一、加快住宅建设与消费应遵循的原则

　　加快住宅建设，要按照市场经济的要求，以人为本，以效益为中心，以市场需求为前提。要走“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的路子，严格控制零星征地，分散建设。坚持高起点规划，精心设计，高质量施工，高水平管理。推进住宅产业现代化，建立标准化、工业化、系列化，符合市场导向的住宅生产体制。严格执行城市总体规划，充分利用城市空间，珍惜和节约土地。坚持数量与质量并举，新建与改造并重，加大旧城改造力度，加快现有不配套住宅的改造步伐。深化住房制度改革，实现住房实物分配向货币工资分配的转轨，积极培育个人直接支付的住房消费市场。开放住房二级市场，鼓励居民将现有住房上市，以小换大，以旧换新，支付差价，促进存量住房的盘活和加快新房的销售，增加住房的有效需求。

　　二、努力提高居住小区的规划设计水平

　　住宅建设必须纳入小区建设，居住小区建设规模，原则上县(县级市)不得低于3万平方米，省辖地级市不得低于10万平方米，分期建设应以组团为单位，每期建设规模不得低于5万平方米，严格控制零星插建，鼓励旧城区成片开发。居住小区规划必须符合国家《城市居住区规划设计规范》及所在市的总体规划和控制性详细规划要求。要以改善布局结构，提高环境质量为宗旨，因地制宜，依山就势，组合和配置好住宅群体的设计，力求空间组织丰富多样而有层次。要改善住宅使用功能与外观造型，公共设施、道路网络、绿化、排污、存车(小区汽车停车车位按不低于总居住户数的10%到15%设置，试点小区和小康住宅小区的绿化覆盖率不低于30%)等设施应配套齐全，做到使用方便、功能合理、抗震防灾、景观宜人，并体现节约用地、合理用地的原则。住宅单体设计要在控制造价和保证面积标准合理的基础上，努力提高住宅的使用功能，改善住宅的平面组合，提高空间利用率，着重提高厨房、卫生间的适用程度，尽量考虑设施配套，集中布置管道，创造适用、方便、舒适的居住环境。按规定设有学校、幼儿园、商店、医疗、文化活动场所等。设计造型要适应住房商品化、多类型的小康型住宅，满足居民多层次的要求。

　　三、精心施工，严把竣工综合验收关，全面提高居住小区施工质量

　　居住小区建设要公开招标，择优选用施工单位，严格按照国家和省的有关规定认真执行监理制，按设计图纸精心组织施工，要采用先进工艺，积极推广新材料、新产品，加强质量控制，消灭质量通病。要先铺设地下管网再进行地上工程建设，确保住宅高质高效建成。严格控制小区建设周期。一般小区要当年开工、当年竣工，较大小区确需分期建设的，建设周期最长不超过三年。要做到配套齐全，实现楼起、路通、水到、灯亮，一次建成。边开发、边投入使用的小区应分片建设，不得插花建设、插花投入使用，保证居民有安静的休息场所。成片开发建设的居住小区竣工验收，10万平方米以上的居住小区，由省建设行政主管部门负责组织竣工验收;10万平方米以下的，由各市房地产综合开发主管部门牵头，会同物业、规划、设计等有关部门统一组织竣工验收。除按建筑施工质量验收规范验收外，居住小区还应验收以下内容：所有建设项目按批准的小区规划及单体设计要求全部建成;住宅及公共配套设施、供电、通讯、市政公用设施等单项工程全部验收合格;施工机具、临建、建筑垃圾、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平，否则不得验收。

　　四、抓好住宅产业现代化试点，提高住宅建设的科技含量

　　要围绕“两个根本性转变”，依靠科技进步，加快住宅建设由粗放型向集约型转轨，提高住宅建设的速度、质量和效益，逐步实现住宅产业现代化。要认真抓好住宅产业现代化试点，省抓好试验基地，各市每年要抓好1—2个试点。要以规划设计为龙头，以相关材料和部件为基础，以推广新技术为导向，以社会化大生产供应为主要途径，本着长远规划、分步实施的原则，组织扶植一批骨干企业进行住宅构件的生产和配套供应，逐步建立住宅工业化体制，使住宅向专业化、社会化迈进。抓紧研究设计开发新户型，克服现有住宅千篇一律的现象。要突出重点，在新型墙体材料和厨卫设备成套产品的开发利用上有所突破。要有计划地逐年推出一批科技成果，搞好推广应用，逐步扭转主要用实心粘土砖建房的局面。改革住宅生产施工方式，组建住宅产业现代试点企业，积极推进住宅建筑产业工业化、装配化生产施工。

　　五、加大对已竣工居住小区的整治力度，完善居住小区配套设施

　　截止1997年底，全省建成3万平方米以上居住小区(或组团)达400个，为解决城镇居民的住房难问题起到了重要作用。但随着大量居住小区的投入和使用，一些亟待解决的问题逐渐暴露出来，主要是配套设施不齐全，远不能满足居民日益增长的物质文化生活需要，部分小区没有暖气，小区商业、文化、教育等设施不配套，小区内的道路、排水、路灯、邮电、绿化、垃圾处理等设施不配套或不能满足正常使用，给居民生活造成诸多不便。为此，要加大对旧有居住小区的整治力度，1998年各市至少要抓好2个以上旧有小区的整治，力争用三至五年时间使现有居住小区达到整齐、清洁、安全、宁静、方便、舒适的基本要求。

　　六、创造良好的外部环境，扶持物业管理公司发展

　　物业管理公司是为扩大居民服务的企业，各部门要积极支持物业管理公司的发展。供水、供气、供热等部门要以大局为重，把能由物业管理公司管理的具体事情主动交由物业管理公司管理。有关部门要积极配合，财政、金融、税务、工商等部门研究制定出低息贷款、减免税费等具体政策，确保物业管理公司成立初期保本微利。物业管理公司的盈利要用于为居民的服务和公司在本小区的建设，减轻居民负担。要建立监督约束机制，确保物业管理公司健康发展，鼓励物业管理公司从事开发性经营活动，弥补经费不足。1998年，全省计划新成立各种类型的物业管理公司50家，新建居住小区、安居工程、经济适用房和小康住宅的小区，都必须成立物业管理公司。物业管理公司要全方位参与居住小区的立项、规划、设计及施工过程竣工验收，及时提出有利于物业管理的具体意见，尤其是为以后物业管理配套的商业网点设施、各种平面、施工以及管道、电气等专业资料的整理和归档，为物业管理创造必要的条件。凡是配套设施不全，物业管理条件不具备的小区不能竣工验收，不能交付使用，不能出现边建设边遗留问题，造成新的欠帐。旧有小区要积极创造条件，逐步实行物业管理。