[2016-10-30]
小区物业案例分析两则
小区物业案例分析两则
文/虢 灿
本期的两个案例，物业均被判承担部分现任。对业主和物业公司来说，这些案例值得借鉴。
案例一
杂物堆电梯口，致6岁男孩摔伤
物业公司与监护人均担责
保洁员在电梯间打扫，扫把撮箕都堆在电梯口，而刚出电梯的6岁男孩童童被绊倒摔伤，损失谁来赔偿?在遭遇踢皮球后，邵阳市民李先生将物业公司告上法庭为儿子维权。近日，邵阳北塔区法院一审判决被告邵阳某物业公司赔偿童童医疗费、护理费等共计3500多元，其余损失由监护人承担。
2015年9月1日下午，李先生带着儿子童童乘坐电梯下楼，在出电梯门时，因为电梯口堆着一堆杂物，童童被绊倒在地，抱着左手大哭，李先生赶紧把他送到医院，医院诊断他左手骨折，并住院治疗。
李先生事后得知，电梯口的杂物是扫把、撮箕等清洁工具，是物业的保洁员在清扫时放在那。
事发后，李先生多次找物业公司协商赔偿事宜，但都没能谈拢，他无奈之下，一纸诉状将物业公司告上法庭。
北塔区法院经审理后认为，物业公司是为业主提供物业服务的专业性公司，其工作人员在工作过程中应当严格遵守物业服务的各项规章制度，避免造成安全隐患，危及业主的人身财产安全。物业公司的保洁人员在电梯口堆放清扫工具的行为不仅违规，且未尽到安全提醒义务，导致童童在出电梯时被绊倒摔伤，对本案事故的发生物业公司应承担主要责任。事发时，童童尚未年满六周岁，属无民事行为能力人，缺乏注意自身安全的意识，而李先生作为监护人，在明知电梯入口堆放有清扫工具的情况下，应当对孩子进行安全引导，避免发生意外事故，但由于其疏忽大意，未切实履行监护职责，对本案事故的发生亦应承担一定的责任。据此，法院遂依法作出了上述判决。
案例二
家中失火殃及四邻
状告物业索赔21万获赔1万
家里起火，呼救后物业保安迟迟没到现场，岳阳市民起诉物业公司未及时报警延误了灭火时间，导致扩大了财产损失，索赔21万元。近日，岳阳市华容县人民法院一审判决，业主获赔1万元。
龙先生是岳阳华容县某公馆的业主，他小区的业主委员会与物业公司签订了合同，合同中约定，警情5分钟达到现场，并及时报告管理和相关部门。
1月18日凌晨，龙先生家因电烤炉起火引发火灾，龙先生跑出屋外呼救，有业主听到呼救声后拨打“119”报火警，还有业主跑到物业值班室呼救，并要求值班人员打开大门横杆。几分钟后，消防车赶到，但因无人引领，消防车没能及时从消防通道进入小区救火，而是从小区另外一个门进入，因为路窄，不得不在百米开外接水管灭火，半个多小时后，火灾被扑灭。
事发后，经华容县公安消防大队委托，华容县价格认证中心认定龙先生因此次火灾损失为17万多元，他的4户邻居损失为3.6万元，合计为21万多元。
龙先生找物业协商损失无果，起诉到华容县人民法院。
法院审理认为，龙先生和物业公司间存在物业管理服务合同关系，合同约定的服务内容，物业对业主室内并无管理与维护的义务，龙先生家中失火，系龙先生自己烤火不慎引起火灾，与物业没有直接关联关系，应由龙先生自己承担失火引起的财产损失责任。而合同约定，小区发生警情后，物业应在5分钟到达现场，并及时报告管理和相关部门。龙先生家起火时，物业公司未在约定时间到达现场，也未能及时报告相关部门，并积极做好协助求助工作，在消防车救火时未及时打开消防通道大门，延迟了消防救火车的救火时间，物业公司对原告火灾损失的扩大部分有可能有一定影响，物业的行为违反合同约定，应承担相应民事责任。但龙先生不能举证证明因为延迟救火造成损失扩大的部分，考虑火灾损失实际情况，法院酌定物业赔偿龙先生因火灾造成的扩大部分损失1万元。
关键看物业有无过错
湖南睿邦律师事务所执行主任刘明介绍，业主将物业委托给物业公司进行管理，按照合同约定，业主向物业公司支付物业服务费。作为物业公司，应当按照合同约定，履行自己的职责和义务，为业主提供质价相符的服务。因此，物业要不要对业主受损财物负责，这就要看双方签订的合同中有没有相关约定。
“一般情况下，物业合同中不会有物业对业主受损财物负责的条款，因为如果有的话，物业的责任太大，成本太高。”刘明说，“没有这样的条款并不是说物业完全不需要对业主受损财物负责，关键看物业在提供服务过程中，或是在保障业主财产或人身安全中有无过错。如果业主有证据证明物业存在过错致其财物受损，也可直接要求赔偿。”
以业主家中被盗为例，如果物业合同中约定应该由物业管理的监控、门禁等系统在被盗期间没有得到维护，或是应该值班的保安擅离职守，那么物业就存在过错，需要承担一定的责任，这个责任的比例一般是协商，起诉后则由法院酌情划分。如果物业公司相关设备正常运作，按时巡逻，尽到了合同义务，物业则不需要承担责任。如果业主起诉到法院索赔，业主需要有相关证据证明自身损失的多少，比如家中的金器是否被盗、价值多少等，都需要提供相应证据。