[2017-01-22]
业主欠交物业费的制约不足
业主欠交物业费的制约不足
文/戈 琳
物业服务是一种公共物品，全体业主对物业共有部分享有共有和共同管理的权利，在享受这种权利的同时也需要每一个业主承担相应的义务。按时交纳物业服务费用是业主应尽的最重要义务，但业主履责意识尚未建立，加之物业服务企业追讨手段缺乏，现阶段业主欠费情况很普通，甚至有些企业放弃追讨服务费而以降低服务品质达到收支平衡，结果是企业无法健康发展，全体业主利益也随之受损。
由于历史原因造成的业主有偿消费意识淡薄、由开发企业遗留质量问题而造成的业主以欠物业费“维权”，以及物业服务企业确实存在服务瑕疵而让业主有了欠费口实的情况十分普遍，本文不再赘述。
政策层面为何不能有效治理欠费
《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。由于对不按时交纳物业服务费无罚则，不能有效遏制业主欠交物业服务费的情形。惟一对欠费业主作出限制性条款的是《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)，第三十一条规定业主委员会符合遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务。但由于业主对模范履行业主义务存在异议，不认可欠费业主不能入选业主委员会，在实践中，北京地区的政府指导筹备组在业主委员会选举办法、业主大会议事规则中明确业委会入选条件，在未明确欠费业主不能入选业主委员会的情况下，不能排除欠费业主。
北京市2010年制定本市的《业主大会和业主委员会指导规则》、《管理规则(示范文本)》、《业主大会议事规则(示范文本)》时，初稿明确业主委员会应按时交纳物业服务费，在征求意见时，此条款受到质疑，最后《指导规则》删除相关条款，弱化到写入《业主大会议事规则(示范文本)》供业主参考。不过想想成立业主大会的数量，再想想又会有多少欠费业主愿意为了入选业主委员会而交费，政策层面能提供的支持确实有限。
业委会为何无所作为
物业服务费用是基于物业服务合同约定产生，当个别业主不按时交纳费用时，不仅侵害物业服务企业的合法利益，由于物业服务不能将欠费业主排除在外，欠费业主自然与交费业主捆绑在一起，借助他人免费享受物业服务，这样的行为严重侵害全体业主的合法权益。《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。《条例》将业主欠费侵害行为的督促纠正义务赋予业主委员会，但由于得不到司法权的保障，不能产生任何实质上的强制力，在实践出现侵权行为时，业主委员会起到的作用微乎其微。
首要原因是业主大会成立比例低，北京一共成立约900家，不足总数的20%。业主委员会也有不少陷入瘫痪或半瘫痪的状态，物业服务企业无法广泛依靠业主委员会催交费用。当然也有例外，北京朝阳区某小区业主委员会主任懂政策，主动做欠费业主的工作，起诉长期欠费的业主，并向法院提出必须全额交纳物业服务和滞纳金，法院予以支持，小区物业费当年收取率均能达到98%以上，通过催交能达到100%。
其次业主委员会缺乏运行资金，更缺乏健全的运行制度，以至于难以有效组织各项工作。在美国，业主向业主协会交纳业主共有资金，共有资金包括物业服务费、律师顾问费、评估费等，出现业主欠费，董事会可以动用共有资金聘请律师，发函催交，催交无效可以通过司法途径解决。在国内，也有项目尝试建立业主共有资金，但由于业主委员会运行不规范，资金使用低效甚至影响物业服务的正常运转。北京东城区某项目负责人反映业主委员会对物业服务企业企业每项支出均要审核，而且审批未定时限经常影响正常物业管理工作，尤其对每月物业管理人员工资的延误，降低了员工的工作积极性。
法院为什么助长了欠费之风
司法诉讼是物业服务企业最后的救济途径，但也充满重重障碍，法院基于以下三方面原因，对业主欠费案件采取谨慎态度，限额受理案件或者拖延宣判时间：第一方面2005年北京某区人民法院判决欠费业主限期交纳物业服务欠费，对其中16名欠费业主进行了强制执行，结果引发群体事件，并受到各方质疑，自此之后，北京多数区县人民法院出于维稳的考量，规定每年物业服务企业诉欠费业主不能超过5人，超过不予受理;第二方面法院认为物业服务企业在未与业主充分沟通的情况下，简单地对欠费业主一诉了之，让法院替其追债;第三方面因物业服务合同的标的是对物业共用部分的维修养护，不具有可逆性，对物业企业是否按照合同约定履行义务缺少客观、专业的判定，给法院审判工作带来困难。
物业服务企业综合起诉成本、判决效果等因素，对司法起诉也持谨慎态度，主要基于以下三方面原因：
一方面法院一般以调解为主，滞纳金基本不予支持，经常采取折中手段，要求物业服务企业酌情减免部分物业服务费用，这对欠费业主起到负面的激励作用。
第二方面对拒不执行的欠费业主，法院强制执行力不足，毕竟“老赖”是法院多年的难点工作，何况物业服务费金额小不能引起足够的重视，很多时候物业服务企业判决胜诉书，却仍然拿不到钱。北京昌平区某业主曾骄傲地卖弄，为躲避法院执法人员每天早出晚归，区人民法院两年未能找到他。想想也真是醉了，为了几千元值得吗?
第三方面是起诉欠费业主欠款能否追回未可知，但是与欠费业主“撕破脸”是确定的，而且实践证明很多欠费业主都是“不好惹”的。北京东城区某小区物业服务企业得到大多数业主的认可，通过业主大会决议调高了物业服务费，在上调费用的同时法院正好判决一名欠费业主补交欠费，欠费业主通过信访要求撤销业主大会决议，街道办事处顶不住压力要求物业服务企业暂停提价，物业服务企业随后撤离小区，业主委员会也集体辞职，目前暂无物业服务企业愿意以原物业服务费用标准接管该小区，小区陷入混乱。
公正、公平的司法判决是惟一、有效解决物业欠费问题的手段，如果过多考虑社会维稳，而刻意忽视法律核心价值，那司法的作用会大大降低，法律在民心中权威性也会大打折扣，并且让其他交费业主为欠费业主买单地有失公平，断了物业服务企业合法申诉的渠道，让他们何去何从呢?
面对欠费，物业服务企业如何突围
《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)第三十三条规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。虽然政策有规定，仍屡禁不止，物业服务企业采用不售或限售水、电、拒开供暖证明、与停车捆绑等手段，但实操中催交效果并不理想，而且激化与业主矛盾，又要被行政计分。更有物业服务企业使用非常手段，北京东城区某小区收费率较低，物业服务企业派社会人员跟踪欠费业主，跟踪人员不与业主直接发生冲突，警察也无能为力，很多业主迫于压力交纳了欠费，但长期看如再次召开业主大会，该企业肯定会被解约。
同样面对欠费，有些物业服务企业会打温情牌，派保洁阿姨(千万不能是保安员，保安员会给业主威胁的感觉)到欠费业主家诉苦，阿姨委屈地告诉业主，公司没钱发工资，他们的劳动会打水漂，很多业主会有所动，毕竟大部分业主面对弱势群体会有恻隐之心。还有物业服务企业主动与欠费业主座谈，征求服务不足的意见建议，用诚心打动业主，实现收费率的提高。北京有些远郊区物业项目收费率太低，物业服务企业实在入不敷出，向乡镇人民政府反映实际困难，欠费业主所在单位为政府机关、事业单位或国有企业的，区政府牵头向所在单位发函督促业主交费。
物业服务企业无论是违规、打擦边球，还是动情催费的，背后都拆射出企业的无奈和法律的缺失，但随着各项法律政策的完善及司法环境的转变，笔者相信欠费问题在未来会有逐步好转：一是《北京市建设工程质量条例》于2016年1月1日实施，《条例》在落实工程建设各方主体的质量责任、进一步规范工程竣工验收程序、推行工程质量保险和保修担保制度、通畅保修渠道等方面做出了详实的规定，有望解决开发遗留问题这个顽疾。二是物业主管部门与司法系统加强沟通，建议取消“物业服务服务费打折”的判决，消减“失信有所得，守信却有所失”的扭曲信号，重建良好的信用体系。三是中国人的法治观念正在逐步建立，70后、80后、90后逐步成为购房的主体人群，新一代比老一代对法律认知度、对物业管理的认可度及合同认同度都更理性、更进步，随着社会发展，个人信用体系的建设，欠费逐步失去活动的空间，面对未来我们拭目以待。
摘自《现代物业》